Acheter sa résidence principale en SCI, est-ce vraiment avantageux ?

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Résidence principale en SCI : les enjeux à peser

Monter une SCI pour détenir sa résidence principale, c’est souvent l’option envisagée pour préparer une transmission de patrimoine ou éviter les affres de l’indivision. Sur le papier, la SCI coche ces deux cases. Mais avant de se lancer, il faut trancher : régime fiscal à l’IR ou à l’IS ? Cette décision n’est pas anodine, surtout pour celui qui occupera le logement. Notaire, avocat, expert-comptable : ont-ils pris le temps de vous exposer toutes les implications ?

SCI à l’IS : un choix rarement pertinent pour la résidence principale

L’intitulé ne laisse guère de place au doute : loger sa résidence principale dans une SCI soumise à l’IS est à manier avec précaution. Pourquoi ? Car la société doit intégrer dans ses résultats un loyer fictif, fixé à la valeur locative du bien. Fiscalement, cela revient à considérer votre logement comme un investissement locatif classique. Certes, tous les frais réels sont alors déductibles.

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Néanmoins, si la SCI oublie de déclarer ce loyer fictif ou le sous-évalue, elle s’expose à une gestion anormale de ses affaires. Conséquence immédiate : plus aucune dépense, ni même les amortissements, ne peuvent être déduits.

Pour l’associé occupant

L’administration fiscale peut requalifier les loyers non déclarés en revenus distribués, assimilés à des dividendes cachés. Ces sommes, si l’option globale pour l’impôt sur le revenu est retenue, ne bénéficient pas de l’abattement de 40 %. Par ailleurs, le fisc et l’Urssaf peuvent considérer qu’il s’agit d’un avantage en nature, générant des cotisations sociales supplémentaires. Le risque de voir la fiscalité se cumuler sur plusieurs fronts est donc bien réel.

Occuper gratuitement sa résidence principale via une SCI à l’IR

Dans la quasi-totalité des cas, les associés optent pour une SCI à l’impôt sur le revenu. Ce schéma fait de la société une structure fiscalement transparente : ce sont les associés, et non la SCI, qui supportent l’impôt à proportion de leurs parts.

Cas d’un logement nu mis gratuitement à disposition

Lorsque la SCI permet à ses associés d’habiter un logement nu sans loyer, cela s’apparente à un simple usage privatif. La société ne déclare pas de recette locative et, par ricochet, ne peut pas déduire les charges liées au bien, y compris les intérêts d’emprunt. Si les associés versent tout de même de l’argent pour rembourser un crédit, ces fonds sont inscrits comme avances en compte courant d’associé.

Même sans loyer, la SCI doit remplir la déclaration n°2072 l’année de sa création. Par la suite, si elle ne perçoit aucun revenu, la dispense s’applique et il n’y a plus de déclaration à produire.

À noter sur la prise en charge des charges

Traitement des charges

La notion de charges mérite d’être clarifiée. Si l’associé paie directement l’entretien, les impôts ou l’assurance du bien, l’administration fiscale peut assimiler cette prise en charge à un loyer déguisé. Les conséquences fiscales ne sont alors plus les mêmes.

Et si le logement est meublé ?

Une SCI peut loger un associé dans un appartement meublé. Pour que le bien soit considéré comme meublé d’un point de vue fiscal, il doit comporter 11 équipements obligatoires.

Dans ce cas, la fiscalité bascule dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pour les personnes physiques, ou à l’IS pour les personnes morales.

Voici les conséquences selon le statut fiscal de l’associé :

• Si l’associé ne détient pas le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), la SCI doit intégrer dans ses résultats un loyer théorique, correspondant à la valeur locative du bien. On se retrouve alors dans la même configuration qu’avec une SCI à l’IS.
• Si l’associé relève du statut de loueur meublé professionnel (LMP), la société ne déclare pas de loyer, donc aucune charge ni amortissement ne sera déductible.

Autres impacts d’une résidence principale détenue en SCI

La détention indirecte de sa résidence principale via une SCI et l’occupation gratuite génèrent d’autres effets, parfois lourds sur le plan patrimonial :

• Perte des abattements de 30 % sur la valeur du bien pour l’IFI, et de 20 % pour les droits de succession
• Suppression du droit d’usage ou d’habitation temporaire pour le conjoint survivant
• Exonération de la plus-value lors de la revente de la résidence principale par la société à l’IR, à condition que l’occupation ait été gratuite. En cas de vente avec contrepartie, la plus-value est taxée comme pour une cession de bien privé. Si la SCI est à l’IS, le calcul suit les règles des sociétés, avec reprise des amortissements et distinction entre plus-value à court et long terme
• Incidence sur les garanties liées à un prêt immobilier ou la possibilité de débloquer certains placements dans le cadre de l’achat de la résidence principale

Sous-location de la résidence principale détenue via une SCI

Avec la montée en puissance des plateformes comme Airbnb, mettre en location ponctuellement sa résidence principale est devenu courant. Mais est-ce possible quand le bien appartient à une SCI et que vous n’en êtes que l’occupant ?

Juridiquement, la réponse est négative : en principe, la sous-location, qu’elle soit nue ou meublée, n’est pas permise sans l’accord explicite de la SCI. Toutefois, si la société donne son feu vert, la sous-location reste possible à titre temporaire.

Sur le plan fiscal, les revenus tirés de la sous-location n’ont aucun impact pour la SCI : ils relèvent uniquement de l’associé qui les perçoit.

Un dispositif fiscal spécifique est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2023. Les loyers issus de la sous-location de la résidence principale échappent à l’impôt s’ils restent sous certains plafonds :

• Pour la location habituelle d’une ou plusieurs chambres : en 2019, 187 € par an en Île-de-France, 138 € ailleurs
• Pour la location saisonnière : 760 € par an

Au-delà de ces seuils, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC, sans possibilité de déduire le moindre amortissement, puisque le bien ne vous appartient pas directement.

Louer à soi-même via une SCI : une alternative encadrée

Pour éviter les pièges fiscaux, une autre option consiste à détenir le bien en SCI et à signer un bail entre la société et l’associé occupant, avec un loyer fixé au prix du marché.

La SCI perçoit alors des loyers, soumis au régime fiscal applicable selon son mode d’imposition.

Suivant les cas, cette formule peut s’avérer plus coûteuse fiscalement que l’occupation gratuite, mais elle sécurise la situation sur le plan juridique.

Posséder sa résidence principale via une SCI, ce n’est pas juste une case à cocher pour son patrimoine : chaque détail a ses répercussions. Derrière la promesse de souplesse, on découvre parfois des effets boomerang, fiscaux ou successoraux, qui rappellent que l’immobilier, même en SCI, n’aime pas les solutions toutes faites.