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Résidence principale en SCI : les enjeux à peser
La SCI séduit souvent ceux qui veulent anticiper la transmission de leur logement ou fuir la complexité de l’indivision. Sur le papier, la structure semble cocher toutes les cases. Mais avant de s’engager, un choix s’impose : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ? Ce n’est pas une simple formalité, surtout pour l’occupant du bien. Notaire, avocat, expert-comptable : ont-ils vraiment pris le temps de lever le voile sur toutes les conséquences ?
SCI à l’IS : une voie rarement adaptée pour la résidence principale
Le principe est limpide : faire de sa résidence principale un bien détenu par une SCI à l’IS appelle la plus grande prudence. La société se trouve dans l’obligation d’intégrer un loyer fictif à ses résultats, calculé sur la valeur locative du logement. En pratique, cela revient à traiter le logement comme un investissement locatif ordinaire, avec à la clé la possibilité de déduire tous les frais réels.
Mais toute omission ou sous-estimation de ce loyer fictif expose la SCI à une gestion jugée anormale par l’administration. Résultat immédiat : plus aucune dépense, pas même les amortissements, ne peut être déduite.
Pour l’associé habitant le bien
Le fisc peut requalifier les loyers non déclarés en revenus distribués assimilés à des dividendes cachés. En cas d’option globale à l’impôt sur le revenu, aucun abattement de 40 % ne s’applique. Autre point de vigilance : l’administration fiscale, tout comme l’Urssaf, peuvent y voir un avantage en nature, générant des cotisations sociales supplémentaires. La fiscalité peut donc s’accumuler sur plusieurs terrains.
Occuper gratuitement sa résidence principale via une SCI à l’IR
Dans l’immense majorité des situations, les associés optent pour la SCI à l’impôt sur le revenu. Ce modèle rend la société fiscalement transparente : l’impôt est supporté directement par les associés, en fonction de leur part.
Cas d’un logement nu mis gratuitement à disposition
Si la société permet aux associés d’occuper un logement nu sans loyer, il s’agit d’un simple usage privatif. La SCI ne déclare alors aucune recette locative et ne peut donc pas déduire de charges liées au bien, y compris les intérêts d’emprunt. Si les associés remboursent un crédit, l’argent qu’ils versent est enregistré comme avance en compte courant d’associé.
Même sans percevoir de loyer, la SCI doit remplir la déclaration n°2072 lors de sa création. Par la suite, en l’absence de revenus, elle peut être dispensée de déclaration.
À retenir sur la prise en charge des charges
Traitement des charges
Clarifions la question des charges. Si l’associé règle directement l’entretien, les impôts ou l’assurance du bien, le fisc peut assimiler cette dépense à un loyer déguisé. Le traitement fiscal change alors du tout au tout.
Et si le logement est meublé ?
La SCI peut aussi mettre à disposition un bien meublé. Pour que le logement soit considéré comme tel, il doit comporter 11 équipements indispensables.
Dans ce cas, la fiscalité bascule : bénéfices industriels et commerciaux pour les personnes physiques, ou impôt sur les sociétés pour les personnes morales.
Voici ce qui change selon le statut fiscal de l’associé :
- Un associé qui ne bénéficie pas du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) verra la SCI intégrer un loyer théorique dans ses résultats, équivalent à la valeur locative du logement. On se retrouve dans la même configuration qu’avec une SCI à l’IS.
- Si l’associé relève du statut de loueur meublé professionnel (LMP), aucun loyer ne sera déclaré par la société, donc aucune charge ni amortissement ne sera déductible.
Autres répercussions d’une résidence principale détenue via une SCI
Détenir sa résidence principale par le biais d’une SCI, tout en y vivant gratuitement, entraîne d’autres conséquences parfois lourdes sur le plan patrimonial :
- Perte de l’abattement de 30 % sur la valeur du bien pour l’IFI, et de 20 % pour les droits de succession
- Suppression du droit d’usage ou d’habitation temporaire pour le conjoint survivant
- Exonération de la plus-value lors de la vente par la SCI à l’IR, si l’occupation a été gratuite. Si la vente se fait avec contrepartie, la plus-value est imposée comme une cession de bien privé. Pour une SCI à l’IS, le calcul suit les règles des sociétés, avec réintégration des amortissements et distinction entre plus-value à court et long terme
- Impact sur les garanties d’un prêt immobilier ou sur la possibilité de débloquer certains placements pour financer l’achat du logement
Sous-location de la résidence principale détenue via une SCI
Avec la montée d’Airbnb et des plateformes de location courte durée, nombreux sont ceux qui souhaitent louer ponctuellement leur résidence principale. Mais qu’en est-il lorsque le logement appartient à une SCI dont vous n’êtes que l’occupant ?
La règle est claire : la sous-location, qu’elle soit nue ou meublée, reste interdite sans l’accord explicite de la SCI. Si la société donne son autorisation, la sous-location ponctuelle devient envisageable.
Sur le plan fiscal, les revenus issus de la sous-location ne concernent que l’associé qui les perçoit, la SCI n’étant pas impactée.
Un dispositif fiscal particulier s’applique jusqu’au 31 décembre 2023. Les loyers issus de la sous-location de la résidence principale échappent à l’impôt tant qu’ils ne dépassent pas certains plafonds :
- Pour la location habituelle d’une ou plusieurs chambres : en 2019, 187 € par an en Île-de-France, 138 € ailleurs
- Pour la location saisonnière : 760 € par an
Au-delà, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC, sans possibilité de déduire un quelconque amortissement, puisque vous n’êtes pas propriétaire direct du bien.
Louer à soi-même via une SCI : une alternative encadrée
Pour sécuriser sa situation fiscale, certains choisissent de posséder leur résidence principale via une SCI et de signer un bail entre la société et l’associé occupant, avec un loyer fixé au prix du marché.
La société perçoit alors des loyers soumis au régime fiscal correspondant à son mode d’imposition.
Ce schéma peut s’avérer plus coûteux fiscalement que l’occupation gratuite, mais il renforce la sécurité juridique de l’ensemble.
Posséder sa résidence principale via une SCI ne se limite pas à un choix technique pour organiser son patrimoine. Derrière la recherche de flexibilité, il y a souvent des effets inattendus, fiscaux ou successoraux, qui rappellent que l’immobilier, même sous la bannière de la SCI, ne tolère guère les décisions prises à la légère.
